Parkierungsanlagen im Blickpunkt der Wertermittlung. Die Bewertung erfolgt nach Ertragsüberlegungen, zumal Erwerber eine angemessene Kapitalrendite erwarten. Aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsniveaus rückt diese Assetklasse immer mehr in den Fokus von Investoren.

Allgemeines und Einleitung

Eine Parkierungsanlage ist die, unabhängig von der Art der baulichen Ausführung, geschlossene Organisationseinheit Parkraum. Dabei bezieht sich die bauliche Ausführung auf Parkplätze, Tiefgaragen und Parkhäuser sowie gegebenenfalls noch auf die Sonderformen der vollautomatischen und mechanischen Parksysteme.

Größe und Konfiguration eines für die Errichtung einer Parkierungsanlage vorgesehenen Grundstücks müssen Mindestanforderungen erfüllen. Außerdem ist die Verkehrsanbindung über das überregionale Straßennetz, Erschließungsstraßen und Stauräume von Bedeutung. Das öffentliche und auch private Parkraumangebot, die Bewirtschaftungsmodalitäten und die Auslastung der Anlage sind vor dem Hintergrund eines professionellen „Yield- und Revenue-Managements“ standortspezifisch zu untersuchen und zu bewerten.

Parkierungsanlagen (ob Tiefgaragen, Parkhäuser oder oberirdische Stellplätze) gelten wegen ihrer Konzeption seit jeher als Spezialimmobilien, welche nur von einem sehr kleinen Kreis von Marktteilnehmern nachgefragt wurden. Aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfelds und der damit einhergehenden, teils verzweifelten Suche nach ertragreicheren Anlageklassen rücken Parkierungsanlagen immer mehr in den Fokus von kapitalstarken privaten oder institutionellen Investoren. Eine fundierte Verkehrswertermittlung wird in letzter Zeit verstärkt nachgefragt.

Die Rendite-Risiko-Relation dieser Assetklasse hebt sich im Vergleich zu bekannten anderen Anlageklassen doch noch deutlich ab. Mit dem Investment in Parkierungsanlagen sind potentielle Risikofaktoren verbunden, welche bei der Bewertung zu berücksichtigen und einzupreisen sind.

Es ist offenkundig, dass eine weiterführende Nutzung von Parkhäusern und Tiefgaragen aufgrund der baulichen Besonderheiten nur für den bedungenen Zweck geeignet ist. Eine alternative Nutzung ist idR nicht möglich.

Objektspezifische Eigenschaften

Parkierungsanlagen befinden sich sehr oft an frequenzstarken öffentlichen Plätzen, in Ballungszentren (zB in diversen Großstädten im Zentrum) sowie fallweise auch an neuralgischen Infrastrukturknoten (zB Flughäfen, Bahnhöfen usw).

Parkierungsanlagen rücken in den Fokus von kapitalstarken privaten oder institutionellen Investoren.

Neben baulichen Unterschieden (Hochgaragen, Tiefgaragen bzw einfache Freistellplätze usw) bestehen sehr oft eigentumsrechtliche bzw nutzungsrechtliche Besonderheiten. In nur wenigen Fällen sind Tiefgaragen, wie wir sie aus den Ballungszentren unsere Städte kennen, im Eigentum zu erwerben. Vielmehr werden Parkierungsanlagen sehr oft auf Grundlage von Baurechtsverträgen, Pachtrechten oder Konzessionsvereinbarungen errichtet. In der Bewertung stellen diese objektspezifischen Eigenschaften den Gutachter sehr oft vor das Problem, den Liegenschaftszinssatz nachvollziehbar aus dem Markt abzuleiten und zu begründen. Auch ist der Immobilienmarkt dieser Assetklasse ein sehr intransparenter Markt, da sich das Marktgeschehen in Österreich auf einige wenige Player und wenige Transaktionen beschränkt.

Neben den eigentumsrechtlichen bzw nutzungsrechtlichen Besonderheiten spielen auch die bauliche Attraktivität (zB Leitsystem für Autofahrer, leichte Befahrbarkeit usw), die Objektgröße per se (Fixkostendegression bei größeren Anlagen etc) die Stellplatzgröße (neue Fahrzeugmodelle werden immer größer – ein Porsche 911 vor 30 Jahren vom Typ 964 war gerade mal 4,25 m lang und 1,65 m breit, während ein aktueller Typ 992 bereits 4,55 m lang ist und 1,85 m in der Breite misst) sowie die Bausubstanz eine erhebliche Rolle in der Beurteilung der Renditeeinstufung. Auch ist auf den Bau- und Erhaltungszustand der Baulichkeiten Rücksicht zu nehmen. Häufig sind zB korrodierende Bewehrungseisen infolge von Betonaufplatzungen und Eindringen von Streusalz festzustellen. Dies kann im Worst Case zu statischen Problemen und zur Stilllegung des Betriebs wegen Gefahr in Verzug führen. Wenn die Parkierungsanlage aus diesem Grund nicht abgebrochen wird, sind die Kosten der Sanierung als rückgestauter Reparaturbedarf in der Wertermittlung zu würdigen.

Ältere Tiefgaragen sind sehr oft im Bereich der Erschließungswege (Garagenrampen, Zufahrten bzw Auf- und Abfahrten) sehr eng dimensioniert. Garagen modernen Standards haben dem Sicherheitsbedürfnis von Frauen gerecht zu werden, in dem die Damenparkplätze hinreichend beleuchtet sind, sich in der Nähe des Aufsichtsraums befinden und mit einer Videokamera besonders geschützt werden. E-Ladestationen sind in ausreichender Anzahl vorzusehen. Entscheidend bei der Planung von Tiefgaragen ist der sog „Wohlfühlfaktor“. Das Fehlen des einen oder anderen Parameters führt oft dazu, dass Autofahrer diese Garagen langfristig meiden, was zu teils erheblichen Umsatzrückgängen führen kann. Dies ist vom Sachverständigen gegebenenfalls als Risikopotenzial im Liegenschaftszinssatz einzupreisen.

Wertermittlungsmethodik und relevante Größen

Parkhäuser gibt es in verschiedenen Bauweisen (Tiefgaragen, Hochbauten, Stahlkonstruktion uÄm) offen und geschlossen. Nach der Nutzung wird zwischen Kurz- und Dauerparker als Nutzergruppen unterschieden. Damit bei den vorhandenen Parkhäusern eine angemessene Auslastung bzw hohe Belegungsquote erreicht werden kann, sind sowohl ein hohes Niveau bei der laufenden Modernisierung als auch ein professionelles Management unabdingbar.

Letzteres stellt hohe Anforderungen an die Betreiber. Parkierungsanlagen werden entweder in Eigenregie durch den Grundstückseigentümer oder durch Vergabe an Dritte bewirtschaftet. Gegenwärtig überwiegt in Österreich die Vergabe an externe Betreiber. Das erfolgt auf der Grundlage von Miet- oder Pachtverträgen, von Geschäftsbesorgungsverträgen oder Betriebsführungsverträgen. Die Ausgestaltung der beiden letzten Verträge sieht vor, dass alle wirtschaftlichen Risiken beim Grundstückseigentümer verbleiben. Bei einem Miet- oder Pachtvertrag können eine Festpacht mit Wertsicherungsklausel, eine Mindestpacht mit Umsatzbeteiligung, eine Staffelpacht oder eine reine Umsatzbeteiligung vorgesehen werden.

Die Kosten der Errichtung einer Tiefgarage werden idR pro zu errichtenden Pkw-Stellplatz angegeben und divergieren teils erheblich. Diese Kosten sind ua abhängig von der Anzahl der zu errichtenden Tiefgeschosse, der Konfiguration der Liegenschaft, den geologischen Verhältnissen, dem Erfordernis einer Wasserhaltung, dem Auffinden archäologischer Funde, nachbarrechtlichen Erfordernissen, der nachträglichen Oberflächengestaltung, der Größe der Anlage, öffentlich-rechtlichen Belastungen und Auflagen usw. Die durchschnittlichen Errichtungskosten in Wien liegen bei ca € 35.000,– netto pro Pkw-Stellplatz. In der Wiener Innenstadt können die Errichtungskosten bis zu rd € 80.000,– netto pro Pkw-Stellplatz betragen. Verständlicherweise kommt daher der Dauer der vertraglichen Nutzungsüberlassung eine extrem wertbestimmende Rolle zu.

Die Wertermittlung von Betreiberimmobilien erfolgt idR ausschließlich nach Ertragsüberlegungen, da jeder Marktteilnehmer eine risikoadäquate Kapitalrendite erwartet. Dabei kann bei voll entwickelten Parkhäusern ohne Modernisierungsbedarf das statische Verfahren des nationalen Ertragswerts gem § 5 LBG zur Anwendung gelangen, da keine sprunghaften Cash-Flows zu erwarten sind.

Bewertet man hingegen eine Parkierungsanlage, welche gerade erst eröffnet wurde oder aber kurzfristig einer durchgreifenden Sanierung zu unterziehen ist, sollte man auf das dynamische DCF-Verfahren zurückgreifen. Mit diesem dynamischen Bewertungsverfahren besteht die Möglichkeit, die prognostizierten einzelnen schwankenden Einnahmen- und Ausgabenströme im Detailbetrachtungszeitraum aufgegliedert, und somit nachvollziehbar, darzustellen. Ertragsseitig sind die Einkünfte der Dauer-Parker und der Kurzzeit-Parker zu berücksichtigen. Zusätzliche Erträge können sich aber auch aus der Vermietung von Werbeflächen, dem Abschluss von Einstellverträgen für Fahr- oder Motorräder, einem Regenschirmverkauf oder der Vermietung von Flächen für Car-Wash-Unternehmen ergeben.

Als klassische Bewirtschaftungskosten sind neben den üblichen Betriebskosten (zB Energie, Wasser, Wartung, Reinigung, Versicherungen, Verwaltungskosten, Mietausfallswagnis usw) auch Instandsetzungskosten anzusetzen. Diese Instandsetzungskosten variieren der Höhe nach sehr stark, da sie von vielen verschiedenen Faktoren abhängig sind. Größe der Anlage, Anzahl der Stellplätze, der Baustil der Parkierungsanlage, der bauliche Zustand derselben, die Nutzerfrequenz, die Mikrolage usw haben teils maßgeblichen Einfluss. Auch die Restdauer der vertraglichen Nutzungsüberlassung bzw die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Baulichkeiten ist wichtig.

Die Wertermittlung erfolgt grundsätzlich nach ertragsorientierten Ansätzen.

Den Exit Value errechnet man schließlich durch Kapitalisierung des letzten repräsentativen Jahresreinertrags – entgegen der ÖNORM B 1802 – 2 nicht auf ewige Rente, sondern auf die Restlaufzeit der vertraglichen Nutzungsüberlassung bzw auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.

Neben der Restlaufzeit der vertraglichen Nutzungsüberlassung bzw der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer hat naturgemäß der Kapitalisierungszinssatz iS der ÖNORM B 1802 – 2 eine gewichtige Rolle für die Berechnung des sog Exit Values. Der Kapitalisierungszinssatz hängt ua maßgeblich von der Standortqualität, der Objektqualität, der Auslastungssituation, dem Ertragssteigerungspotenzials und naturgemäß der Restlaufzeit des Baurechts bzw der vertraglichen Nutzungsüberlassung ab.

Bei einer Verkehrswertermittlung einer Liegenschaft ist immer der Highest & Best Use anzunehmen. Es ist daher die Frage zu stellen, ob eine bestehende Parkraumnutzung überhaupt aufgrund der örtlichen Gegebenheiten die in technischer, rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht sinnvollste und mögliche Nutzung darstellt. Dementsprechend ist bei einer Gutachtenserstellung zu prüfen, ob zB eine Hochgarage aufgestockt werden könnte, ein Abbruch einer bestehenden Parkierungsanlage und eine Neubebauung der Liegenschaft möglich und sinnvoll wäre, eine Tiefgarage überbaut werden könnte und dies jeweils zu einem höheren Verkehrswert führen würde als der Ertragswert aus der bestehenden Parkraumbewirtschaftung. In den Bundesländern gibt es verschiedene Förderungen für die Tiefgaragen-Errichtung.

Fazit

Zusammenfassend ist zu unterstreichen, dass die Ankaufsentscheidung eines Investors meist eine im Einzelfall individuelle, fachkundige Betrachtung erfordert. Für den Immobiliensachverständigen bleibt die Verkehrswertermittlung von Parkierungsanlagen – nicht nur in Zeiten der COVID-19-Pandemie – herausfordernd. Detailliertes Know-how und Kenntnis der Benchmarks dieses Teilmarkts sind unverzichtbar. Eine klare Abgrenzung zwischen der Immobilienbewertung und einer Unternehmensbewertung sollte dem Auftraggeber kommuniziert werden.

ZLB 2021/27

Zum Thema

Parkierungsanlagen

Aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfelds und der damit einhergehenden Suche nach alternativen Assetklassen im Bereich des Immobilieninvestments wird die Anlageklasse der Parkierungsanlagen immer wichtiger. Es handelt sich jedoch um sehr kapitalintensive Investments, welche spezielles Know-how erfordern und somit eine fundierte Beratung bzw Bewertung unabdingbar machen.

Die Wertermittlung erfolgt grundsätzlich nach ertragsorientierten Ansätzen, da präsumtive Erwerber sich für den Kapitaleinsatz eine risikoadäquate Prämie bzw Rendite erwarten. Im Einzelfall ist bei der Wertermittlung immer zu prüfen, ob separate Ertragspotenziale (zB Werbeflächenvermietung uÄm) berücksichtigt wurden und ob Möglichkeiten der Ertragssteigerung durch die Erhöhung des Kurzparker Anteils bestehen. Auch muss immer ein „Highest & Best Use“-Ansatz geprüft werden.