Verfahrenswahl – Entwicklungsstufen – wertbeeinflussende Eigenschaften. Die Ermittlung des Bodenwerts stellt oftmals ein Problem dar, weil sich die zu bewertenden Grundstücksflächen uU in einem Entwicklungsstadium (Stichwort: „werdendes Bauland“) befinden oder sonstige wertbestimmende Umstände vorhanden sind, die einen gravierenden Einfluss auf den Wert des Grund und Bodens haben.

Anwendungsbereich

Bei der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken wird unter Berücksichtigung der angeführten Bewertungsannahmen das Vergleichswertverfahren gem § 4 LBG angewandt. Dabei wird der Bodenwert von Liegenschaften bei Vorliegen geeigneter Vergleichsobjekte in entsprechender Anzahl, in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag, tunlichst im direkten Vergleichswertverfahren ermittelt.

Der Bodenwert ergibt sich aus dem Vergleich von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke, wobei wertbeeinflussende Umstände durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen sind.

Zum Vergleich geeignet sind nur Kaufpreise, die in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag im redlichen Geschäftsverkehr bezahlt wurden. Beim direkten oder unmittelbaren Preisvergleich wird der Bodenwert des Bewertungsgegenstands aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet.

Der Bodenwert kann aber auch im indirekten oder mittelbaren Preisvergleich ermittelt werden. Vor allem im innerstädtischen Bereich stellt diese Art der Bodenwertermittlung oftmals eine praktikable Möglichkeit dar. Relevante Größe in diesem Verfahren ist der Bodenwertanteil/m² BGF oder NFl bzw auch Grundkostenanteil genannt. Ergeben sich aus der baulichen Ausnutzbarkeit Wertänderungen, sind diese naturgemäß zu berücksichtigen.

Anwendungsbereiche in den Hauptverfahren

Neben dem Vergleichswertverfahren gem § 4 Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), welches das prädestinierte Hauptverfahren zur Bodenwertermittlung darstellt, ist der Bodenwert auch in den beiden anderen Hauptverfahren eine elementare Größe.

Im nationalen Ertragswertverfahren gem § 5 LGB ist der Bodenwert aufgrund der idR divergierenden Nutzungsdauer der Baulichkeiten bzw des Grund und Bodens zu ermitteln. Zweck ist die Trennung des Rohertrags in einen Anteil für die überlassenen baulichen Anlagen bzw einen Anteil für den überlassenen Grund und Boden, um eine anteilige Bodenwertverzinsung herausrechnen zu können. Grund und Boden hat nämlich im Gegensatz zu den baulichen Anlagen eine unendliche Nutzungsdauer. Es kann somit festgehalten werden, dass, je größer die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ist, umso kleiner der Einfluss des Bodenwerts auf den Ertragswert ist. In der gängigen Fachliteratur wird davon ausgegangen, dass der Bodenwert ab einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren nur noch gering ins Gewicht fällt. Hierbei darf aber auch nicht übersehen werden, dass neben der Restnutzungsdauer auch die Höhe des Zinssatzes eine wesentliche Rolle spielt.

Im Sachwertverfahren gem § 6 LBG wird der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Boden- und Bauwerts sowie des Werts sonstiger wertbestimmender Bestandteile als auch gegebenfalls des Zubehörs der Sache ermittelt. Hierbei wird der Bodenwert durch Heranziehung von unbebauten und unbestockten Grundstücken als Basis für dieses Verfahren herangezogen.

Entwicklungszustand des Bewertungsgegenstands

Die Entwicklung des Grundstücks erfolgt – bei idealtypischer Prozessabfolge – vom „land- und forstwirtschaftlichen Grundstück“ über das „höherwertige Grünland“, das „Bauhoffnungsland“ oder „Bauerwartungsland“ bzw „Rohbauland“ bis hin zum „baureifen Land“.

Außerdem ist die Wertentwicklung der einzelnen Stufen im Zeitablauf bzw die mögliche Wertenwicklung eines Grundstücks vom „land- und forstwirtschaftlichen Grundstück“ zum „baureifen Land“ darzulegen und zu argumentieren. Die Entwicklung läuft idR nicht sprunghaft als Treppenfunktion ab, sondern eher linear.

Die Raumordnung fällt in Österreich in die Zuständigkeit des jeweiligen Bundeslands.[1] Im Zuge von Raumordnungsverfahren werden ua die Flächenwidmungen, dh die möglichen zukünftigen Nutzungen von Liegenschaften, festgelegt. Grundlage dafür sind die in den Entwicklungskonzepten der Gemeinden festgelegten und räumlich mit einem gewissen Interpretationsspielraum konkretisierten Entwicklungsziele.

Das örtliche bzw räumliche Entwicklungskonzept bildet die Grundlage für die Erstellung der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne. Das Entwicklungskonzept ist in einigen Bundesländern als Verordnung ausgebildet, in anderen Bundesländern (wie zB Wien) gibt es einen Stadtentwicklungsplan.

Im Flächenwidmungsplan der Gemeinde sind gemäß den Raumordnungs- bzw Raumplanungsgesetzen der einzelnen Bundesländer Widmungen für Bauland, für Verkehrsflächen und für Grünland bzw Freiland festzulegen. Bei Bedarf können Vorbehaltsflächen[2] und Bauerwartungsflächen[3] ausgewiesen werden. In einzelnen Bundesländern werden auch Sondergebiete ausgewiesen.

Grundsätzlich gilt, dass die Bodenwertermittlung – unabhängig vom Entwicklungszustand – primär mittels Vergleichswertverfahren erfolgen soll. Ist also der Bodenwert einer landwirtschaftlich genutzten Grundstücksfläche zu ermitteln, so sollten entsprechende Vergleichspreise mit diesem Entwicklungszustand aus der Vergleichspreissammlung erhoben werden und Grundlage für die Wertermittlung sein. Bei der Bewertung von Bauerwartungsland spielt vor allem die Wartezeit bis zu einer baulichen Nutzung eine wesentliche Rolle. Diese Wartezeit ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig und kann auf Investorenseite mit kosten- und zeitintensiven Umplanungen zum Beispiel aufgrund von Planungsabsichten der zuständigen Gemeinde, verbunden sein.

Die für den Bewerter problematischsten Stufen sind aus diesem Grunde die beiden des „werdenden Baulands“. Der Wert von Rohbauland und Bauerwartungsland ist oft für den, den es interessiert, ein fast philosophisches Problem.[4] Während für die Verkehrswertermittlung von baureifem Land sowie für land- oder forstwirtschaftliche Flächen idR Vergleichspreise bzw ein geeigneter Bodenwert zur Verfügung stehen, sieht sich der Sachverständige häufig allein gelassen, wenn es um die Verkehrswertermittlung von Bauerwartungsland oder Rohbauland geht. Selbst wenn im Einzelfall dafür Vergleichspreise zur Verfügung stehen, so sind es in aller Regel nur wenige Preise, die dann noch aussagekräftig sind.[5] Die Schwierigkeit hängt damit zusammen, dass sich das im Folgenden unter dem Begriff Bauerwartungsland zusammengefasste Phänomen durch ein Konglomerat aus rechtlichen und tatsächlichen Fragen auszeichnet, von denen die Letzteren zudem nicht selten erhebliche Beweisprobleme aufwerfen, weil ihnen ihrer Natur nach ein Prognoseelement und damit ein gewisser spekulativer Charakter innewohnt.[6]

Eine Legaldefinition für einzelne Stufen des „werdenden Baulands“ (auch „warteständiges Bauland“ genannt), also für die Begriffe „Bauerwartungsland“ oder „Rohbauland“, enthalten das LBG oder die österreichischen Raumordnungsgesetze nicht. Ausschließlich das Vorarlberger Raumplanungsgesetz kennt die Kategorie „Bauerwartungsflächen“, dh Flächen, die sich auf Grund der natürlichen Verhältnisse für die Bebauung eignen und voraussichtlich nach 15 Jahren nach dem Inkrafttreten des Flächenwidmungsplans für einen Zeitraum von höchstens weiteren 15 Jahren als Bauflächen benötigt werden.[7]

Eine Bewertung solcher Flächen erfordert eine fundierte Marktkenntnis, welche nur durch eingehende Analyse des Teilmarkts sowie einen intensiven Kontakt mit unterschiedlichsten Behörden und Marktteilnehmen zu erlangen ist. Ein profundes Wissen über Raumordnungsgesetze der Länder sowie zumindest Grundkenntnisse bzw ein qualifizierteres Studium der einzelnen relevanten Materiengesetze (Straßen- und Wasserrecht) runden das Anforderungsprofil an einen Sachverständigen auf diesem Gebiet ab.

Sonstige wertbestimmende Umstände

Neben dem Entwicklungszustand des Grundstücks (s oben) zählen das Entwicklungspotenzial bzw die bauliche Ausnutzbarkeit, die Konfiguration bzw Oberflächenbeschaffenheit, die Erschließung bzw Aufschließung, wertbeeinflussende Rechte und Belastungen sowie die Lage des Bewertungsgegenstands, um nur einige wenige zu nennen. Bei der Analyse der wertbestimmenden Eigenschaften eines Grundstücks durch den Sachverständigen sind letztlich alle wertrelevanten Parameter kritisch zu hinterfragen. Zudem ist der Bewerter gefordert, das Verhalten präsumtiver Marktteilnehmer abzubilden und die höchste und bestmögliche Nutzung der Liegenschaft zu antizipieren.

Die Bodenbeschaffenheit oder Probleme mit dem Untergrund können die rechtlich zulässige Bebauung und Nutzung des Grundstücks erschweren und damit erheblich verteuern. Hier kommen etwa Hanglagen, sumpfiger oder felsiger Untergrund sowie sonstige Besonderheiten, die eine zulässige Nutzung erschweren oder sogar unmöglich machen, in Frage. Eine besondere Problemstellung bilden Verdachtsflächen bzw Altlasten. Als Vorsichtsmaßnahme sollte in den Verdachtsflächen- und Altlastenatlas Einsicht genommen werden oder bei risikobehafteten Liegenschaften wie zB (ehemaligen) Tankstellen, Industrieliegenschaften uÄm, ein Bodenqualitätsgutachten angefordert werden. Derartige Gutachten sind Aufgabe von Spezialisten und fallen nicht in den Aufgabenbereich des Immobilienbewerters. Der Bewerter kann ohne ein derartiges Bodengutachten nur fiktiv von der Annahme ausgehen, dass keine Kontamination vorliegt. Erst auf Basis einer endgültigen Information des Bodengutachters kann die Wertermittlung finalisiert werden.

Neben der Besonderheit der Bodenbeschaffenheit gibt es noch das archäologische Risiko. Schon bei geringstem Verdacht sollte von Spezialisten eine Risikoeinschätzung vorgenommen werden.

Im Rahmen der Verkehrswertermittlung von Grundstücken bzw Liegenschaften sind bei der Bodenwertermittlung die im Zusammenhang mit der Immobilie stehenden Rechte und Lasten zu berücksichtigen. Grundbücherliche und/oder nicht im Grundbuch eingetragene Rechte und Lasten können den Wert der Immobilie doch drastisch beeinflussen. Die vorhandenen Rechte und Lasten sind zu prüfen, gegebenenfalls zu bewerten und deren Einfluss auf den Wert des Bewertungsgegenstands entsprechend zu würdigen.

Fazit

Die Bodenwertermittlung ist grundsätzlich im Vergleichswertverfahren gem § 4 LBG durchzuführen. Hierbei sind die besonderen Grundstücksmerkmale, wie zB Lage, das Entwicklungsstadium, die bauliche Ausnutzbarkeit und sonstige wertbestimmende Eigenschaften, entsprechend zu berücksichtigen. Privatrechtliche Vereinbarungen (wie zB Miet- und Pachtverträge etc) bzw Dienstbarkeiten (wie zB Geh- und Fahrtrechte etc), öffentlich-rechtliche Merkmale (zB Umweltschutzbestimmungen, Denkmalschutz etc) sowie individuelle Rechte/Belastungen (wie zB ein Wasserbezugsrecht, das Vorliegen einer Verdachtsfläche bzw Altlast uÄm) sind in der Wertermittlung einzupreisen.

Zum Thema

Aufschließungskosten

Die Aufschließungskosten eines Grundstücks dienen zur Errichtung von Verkehrsflächen, Beleuchtungen sowie anderen Teilen der Infrastruktur im Zuge einer Bauplatzerklärung. Vom Eigentümer werden hierbei Aufschließungskosten seitens der Gemeinde eingehoben. Diese Kosten sind jedoch nicht mit Anschlussgebühren zu verwechseln, welche primär Gebühren für den Anschluss von Strom, Gas, Wasser und Kanal darstellen.

Ausnutzbarkeit eines Grundstücks ist zu prüfen

Bei Baulandgrundstücken spielt neben der Größe und Konfiguration noch die bauliche Ausnutzbarkeit eine wesentliche wertbestimmende Rolle. In hochwertigen Lagen kalkulieren daher Projektentwickler nicht mit der Benchmark „Kaufpreis in €/m² Liegenschaftsfläche“, sondern stellen ihre Kalkulationen zur Ermittlung des tragbaren Ankaufswerts auf die realisierbaren Nutzflächen auf der gegenständlichen Liegenschaft ab.

Fußnoten

  1. Vgl Art 15 B-VG. ↩
  2. Vgl § 13 (1) Burgenländisches Raumplanungsgesetz; vgl § 12 (2) Vorarlberger Raumplanungsgesetz. ↩
  3. Vgl § 12 (2) Vorarlberger Raumplanungsgesetz. ↩
  4. Vgl Schulz-Kleeßen Sachverständigen GmbH, www.schulz-kleessen.de/PDF/F2DS_Entwickl.pdf (abgerufen am 7. 5. 2004). ↩
  5. Vgl Kleiber/Jürgen/Weyers (2002) 1122. ↩
  6. Vgl Rummel (2002) 115. ↩
  7. Vgl § 17 (1) Vorarlberger Raumplanungsgesetz. ↩