Besondere Vorliebe und ideelle Wertzumessungen. Wird der Immobiliensachverständige mit einem Gutachten beauftragt, hat er in den meisten Fällen den Verkehrswert gem § 2 Abs 2 LBG zu ermitteln. Bei der Gutachtenserstellung befindet er sich aber im Spannungsfeld zwischen dem Verkehrswert, einem subjektiven Wert oder einem individuellen Investitionswert.

Der subjektive Wert

§ 2 Abs 3 LBG normiert für die Ermittlung eines Verkehrswerts, dass „die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben haben“.

Damit wird grundsätzlich klargestellt, dass besondere Vorlieben oder auch andere individuelle Bewertungen einzelner Personen bei einer Verkehrswertermittlung nicht zu berücksichtigen sind, es sei denn, dass sie sich (ausschließlich) auf wirtschaftliche Überlegungen stützen und somit den Marktwert der Immobilie beeinflussen. Sieht die Vielzahl der Marktteilnehmer ideelle, werterhöhende oder wertmindernde Eigenschaften einer Immobilie als vorhanden an, sind diese jedenfalls bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen.

Die ÖNORM B 1802 – 1 definiert den sog Individualwert wie folgt: „Wert, der sich unter Berücksichtigung einer besonderen Vorliebe, anderer ideellen Wertzumessungen Einzelner oder aus einem Sorgfaltsmaßstab ergibt.“

Im Vergleich zum Gesetzestext des § 2 Abs 3 LBG zeigt sich also, dass ergänzend ein subjektiver Wert neben dem Einzelfall auch dann gesehen wird, wenn er sich unter Berücksichtigung eines ‚Sorgfaltsmaßstabs‘ ergibt. Demgemäß stellt sich die Frage, was unter dieser Normierung zu verstehen ist.

Dieser Verweis auf den Sorgfaltsmaßstab bezieht sich auf Rechtsprechungen des VwGH zur Frage von verdeckten Gewinnausschüttungen bei der Veräußerung von Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen einer Kapitalgesellschaft an den Gesellschafter selbst, eine dem Gesellschafter nahestehende oder gesellschafterähnlich gestellte Person. Es wird dabei davon ausgegangen, dass uU eine subjektive Wertzumessung vorliegt. Für diese Beurteilung ist die Verkäuferposition der Kapitalgesellschaft maßgeblich.

Ideelle Wertzumessungen oder eine besondere Vorliebe sind dann zu berücksichtigen, wenn sie sich (ausschließlich) auf wirtschaftliche Überlegungen stützen.

Zur Beantwortung dieser Frage wird bei Grundstücksverkäufen auf den Sorgfaltsmaßstab eines ordentlichen Geschäftsführers abgestellt. Die Rechtsfigur des gewissenhaften und sorgfältigen – also somit ordentlichen – Geschäftsführers ist an einem durchschnittlichen Geschäftsführer orientiert, der bemüht ist, sich unternehmensrechtlich und steuerrechtlich richtig zu verhalten. Sie ist ergänzender Maßstab zum Fremdvergleich bei der Angemessenheitsprüfung der Gegenleistung.[1]

Nach der steuerlichen VwGH-Rechtsprechung kommt es zwecks Bewertung auf jenen Preis an, den ein ordentlicher Geschäftsführer im Interesse der von ihm vertretenen Kapitalgesellschaft angesetzt hätte, wenn sich abgesehen vom Anteilsinhaber noch ein weiterer Interessent für das Grundstück gefunden hätte (VwGH 27. 7. 1999, 94/14/0018; VwGH 14. 12. 1993, 90/ 14/0264).

Es kommt allerdings nicht darauf an, wenn sich angesichts der Besonderheiten des Grundstücks kein anderer Interessent gefunden hätte (Käuferposition: VwGH 3. 7. 1991, 90/14/0221). Ist die Liegenschaft nur für die Kapitalgesellschaft sinnvoll zu verwerten, so könnte dies einen höheren Preis rechtfertigen, als ihn ein Dritter zu zahlen bereit wäre (VwGH 27. 7. 1999, 94/ 14/0018).[2]

Daraus ist zu schließen, dass in allen Wertermittlungsverfahren bei einer Verkehrswertermittlung nur diejenigen wertrelevanten Eingangsdaten verwendet werden dürfen, die offenkundig nicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zurückzuführen sind.

Wenn also spezielle Eigenschaften oder Merkmale einer Immobilie nur für eine bestimmte Person einen besonderen Wert darstellen, der für alle anderen über dem Marktwert liegt, ist von einem subjektiven Kaufinteresse dieser Person auszugehen.[3] Ein subjektiver Wert liegt in jenem Fall vor, in dem die Werteinschätzung dieses singulären Investors aus persönlichen Gründen über dem Verkehrswert der Immobilie liegt.[4]

Wie sind subjektive Wertzumessungen erkennbar?

Subjektive Eingangsdaten sind wegen der vorliegenden ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse nicht geeignet, eine Grundlage für die Ermittlung eines Verkehrswerts einer Immobilie darzustellen. Sie entsprechen nämlich nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr und Marktgeschehen. Diese Werte sind daher bei der Wertermittlung ex lege auszuscheiden.

Für den beauftragten Sachverständigen stellt sich daher die Frage, wie vermutlich subjektive Eingangsdaten gefunden werden können und wie folgend damit umzugehen ist.

Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann grundsätzlich vermutet werden, wenn zB Kaufpreise und Nebenvereinbarungen erheblich von den Kaufpreisen und Nebenvereinbarungen in vergleichbaren Fällen abweichen.[5] Bei Transaktionen innerhalb einer Miteigentümergemeinschaft, aber auch dann, wenn zwischen den vertragsschließenden Parteien ein familiäres, persönliches, wirtschaftliches oder sonstiges Naheverhältnis besteht, kann uU davon ausgegangen werden, dass ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse zwischen den Parteien preisbeeinflussend waren.

Dabei ist aber festzustellen, dass der Sachverständige bei Vorliegen dieser Vermutung die Datensätze dieser Transaktionen nicht automatisch zu eliminieren hat. Vielmehr sind sie im Einzelfall nur detaillierter und genauer zu prüfen und zu untersuchen. Erst dann, wenn eingehende Untersuchungen genügend Anhaltspunkte geliefert haben, dass ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse mit einem hohen Grad an Wahrscheinlichkeit vorliegen und zusätzlich auch preisbestimmend waren, dürfen diese Daten bei der Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt werden.

Investitionswert – ein subjektiver Wert

In besonderen Fällen hat der beauftragte Sachverständige einen Investitionswert zu ermitteln. Der Begriff des „Investitionswerts“ wird allerdings weder im LBG noch in der ÖNORM B 1802 – 1 definiert.

In der internationalen Literatur wird der Investment Value auch ‚worth‘ genannt und – neben anderen Wertdefinitionen – ausdrücklich vom Verkehrswert unterschieden.

Im nationalen Bereich der Immobilienbewertung wird ein Investitionswert idR mit der Residualwertmethode iS der ÖNORM B 1802 – 3 berechnet, indem der sog ‚tragbare Bodenwert‘ ermittelt wird.

Grundlage für eine solche Investitionsrechnung sind immer konkrete Überlegungen eines einzelnen Marktteilnehmers über zu erwartende Kosten und Erträge, die Finanzierungskosten, die Dauer der Vermarktung, die Gesamtkosten ohne Bodenanschaffung usw. Auf Basis der erwarteten Einnahmen aus seiner Immobilieninvestition werden also ein Kalkulationsmodell und ein Rentabilitätsmodell mit einem individuell angenommenen Zinssatz (Eigenkapital und Fremdkapital) berechnet.

Die Investitionsrechnung ist somit von einer Fülle von individuellen Annahmen des Auftraggebers abhängig, die nicht zwangsläufig marktkonform sein müssen – idR auch nicht sind. Das Residualwertverfahren wird sohin weitläufig als einzelfallbezogene Methode zur Ermittlung eines subjektiven Werts angesehen. Die Berechnung eines Investitionswerts basiert immer auf subjektiven Überlegungen des jeweiligen oder zukünftigen Eigentümers einer Immobilie und ist somit als ‚Non Market Value‘ von dessen individuellen Annahmen und Einschätzungen geprägt.

Residualer Investitionswert vs Verkehrswert

Es ist generell bei der Wertermittlung zwischen einer residualen Ermittlung eines Investitionswerts (Investment Value) und der eines Verkehrswerts (Market Value) zu unterscheiden. Beide Werte können erheblich voneinander divergieren.[6] Das ist vorerst insofern nachvollziehbar und verständlich, als bei einer Investitionsrechnung – wie oben detailliert dargelegt – individuelle Wertzumessungen als Grundlage der Wertermittlung dienen.

Die residuale Immobilienbewertung führt also nicht konsequenterweise zu einem Verkehrswert gem § 2 Abs 2 LBG, insbesondere dann, wenn die residuale Wertermittlung als Investitionsrechnung eingesetzt wird. Begründet wird dieser Umstand damit, dass der Wert für einen bestimmten Investor ermittelt wird und daher dessen Anforderungen und Projektannahmen in die Wertermittlung eingeflossen sind. Werden in einer residualen Wertermittlung einer Immobilie zB Kosten oder auch Erträge berücksichtigt, die nicht marktkonform sind, sondern sich vielmehr an den besonderen Verhältnissen eines einzelnen Investors orientieren, so kann das Residualwertverfahren auch nur den Preis ergeben, der den persönlichen Verhältnissen dieses speziellen Investors entspricht. Zu bedenken ist, dass Vorgaben des Auftraggebers, sofern sie nicht den ‚Highest & Best Use’-Ansatz‘ reflektieren, im Ergebnis nicht zum Verkehrswert der Liegenschaft führen, sondern zum ‚worth‘, dem jeweilig individuellen, also subjektiven Investitionswert.

Im Gegensatz dazu wird bei der Verwendung der Residualwertmethode durch einen Immobiliensachverständigen in der weitaus überwiegenden Zahl der Fälle der Verkehrswert als Zielgröße für den sog ‚tragbaren Bodenwert‘ gefragt sein. Berechnungsannahmen und alle Eingangsdaten sind im Falle der Verkehrswertermittlung aus dem Markt abzuleiten. Für den fiktiven Ertrag am Ende der Projektentwicklung ist immer die höchste und die beste Nutzung zu unterstellen, also die Verwertungsstrategie, die technisch möglich, rechtlich zulässig und wirtschaftlich am sinnvollsten ist und somit den höchsten Wert der entwickelten und fertiggestellten Immobilie darstellt.

ZLB 2021/45

Zum Thema

Internationale Definitionen – subjektiver Wert

EVS 2.5. – Europäische Bewertungsstandards 2020

Die Europäischen Bewertungsstandards 2020 der TEGoVA definieren den subjektiven Wert wie folgt: „Der subjektive Wert wird als eine Werteinschätzung definiert, die die Berücksichtigung bestimmter Merkmale umfasst, welche für einen speziellen Käufer einen besonderen Wert haben. Ein spezieller Käufer ist eine Person, für die eine Immobile einen höheren Wert hat als für andere Marktteilnehmer.“

§ 194 BauGB

Der subjektive Wert wird in Deutschland im Baugesetzbuch wie folgt definiert: „Kaufpreise und andere zum Preisvergleich in Betracht kommende Daten müssen bei der Marktwertermittlung grundsätzlich unberücksichtigt bleiben, wenn sie durch ‚ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse‘ beeinflusst sind, denn sie sind nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzurechnen.“

IVS 104 Pkt 60.1./Royal Institution of Chartered Surveyors

Die International Valuation Standards des IVSC definieren den Investment Value wie folgt: „Der Investitionswert ist der Wert eines Vermögensgegenstandes für einen bestimmten Eigentümer oder potenziellen Eigentümer für seine individuellen Anlage- oder Unternehmensziele.“ Die RICS Valuation – Global Standards 2019 übernehmen die Definition des IVSC.

Fußnoten

  1. Vgl Pröll, CARI Seminar 2016, Immobiliengutachten im Finanzverfahren. ↩
  2. Vgl Pröll, CARI Seminar 2016, Immobiliengutachten im Finanzverfahren. ↩
  3. Vgl Edlauer/Hubner/ Muhr/Reinberg, EVS 2020⁹ (deutsche Übersetzung) S 47. ↩
  4. Vgl Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, S 54. ↩
  5. Vgl § 7 ImmoWertV. ↩
  6. Vgl EVS 5. ↩