immolex 2023/11 § 843 ABGB; § 3 Abs 1 Z 3 WEG; § 2 Abs 2 und 3 LBG

OGH 12. 10. 2022, 5 Ob 114/22h

Realteilung; Wertminderung

Die Realteilung durch Begründung von WE ist nur dann zulässig, wenn sie ohne beträchtliche Verminderung des Werts „der gemeinschaftlichen Sache" möglich ist, es also zu keiner beträchtlichen Wertminderung der geteilten Sache im Vergleich zur ungeteilten Sache kommt. Der Verkehrswert der bisherigen schlichten Miteigentumsanteile darf nicht beträchtlich höher sein als der Verkehrswert der künftigen WE-Objekte. Zum Vergleich ist die Summe der bisherigen Miteigentumsanteile und nicht der Verkehrswert der fiktiv im Alleineigentum stehenden Liegenschaft heranzuziehen.

Sachverhalt:

Die Kl ist zu 50/100, der 1.-Bekl ist zu 49/100 und die 2.-Bekl ist zu 1/ 100 Anteilen Eigentümer(in) einer Liegenschaft in Wien.

Die Kl begehrte die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft an der Liegenschaft durch Begründung von WE.

Die Bekl wandten ein, die Realteilung durch Begründung von WE sei untunlich bzw unmöglich; das insb deswegen, weil durch sie eine erhebliche Wertminderung eintrete.

Das ErstG wies die Klage ab. Die festgestellte Wertminderung der „unbelasteten" Liegenschaft betrage zwischen 16% und 17,25%, also jeweils über der in der Rsp herangezogen Schwelle von 15%. Auch der zu berücksichtigende absolute Betrag des Wertunterschieds zwischen € 318.800,- und € 320.800,- sei beträchtlich.

Das BerG gab der Ber der Kl Folge, hob das Urteil des ErstG auf und trug diesem eine neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf. Die vom ErstG festgestellten (alternativen) Verkehrswerte der Liegenschaft entsprächen offenkundig dem Wert der Liegenschaft unter Annahme des Alleineigentums. Darauf komme es aber bei der nach § 843 ABGB maßgeblichen Rechtsfrage, ob die Realteilung im Weg der WE-Begründung zu einer beträchtlichen Wertminderung der gemeinsamen Sache führe, nicht an. Bei der Ermittlung der hier maßgeblichen Werte sei nicht auf fiktive Sachverhalte (das Alleineigentum), sondern auf die konkreten tatsächlichen und rechtlichen Umstände des Einzelfalls (die bestehende Eigentümerstruktur) abzustellen. Für die Beurteilung der Frage, ob die Naturalteilung durch WE-Begründung ohne beträchtliche Minderung des Werts der gemeinsamen Sache vorgenommen werden könne, sei als Wert der gemeinsamen Sache die Summe der Verkehrswerte der bisherigen Miteigentumsanteile und nicht der Wert der Liegenschaft im hypothetischen Zustand des Alleineigentums heranzuziehen. Das ErstG habe die Abweisung des Realteilungsbegehrens ausschließlich damit begründet, dass durch die WE-Begründung eine erhebliche Wertminderung der Sache im Verhältnis zum Wert der ungeteilten Sache eintrete. Der vom ErstG festgestellte Wert des hypothetischen Zustands einer im Alleineigentum („schlichtes Eigentum") stehenden Liegenschaft sei zur Beurteilung des allfälligen Wertverlustes nicht heranzuziehen. Abschließende Feststellungen, wonach eine Realteilung aus anderen Gründen unmöglich oder untunlich wäre, habe das ErstG aufgrund seiner Rechtsansicht nicht getroffen. Mangels der entsprechenden Tatsachenfeststellungen könne die Sache nicht abschließend rechtlich beurteilt werden. Das ErstG werde daher im fortgesetzten Verfahren Feststellungen zur Summe der Verkehrswerte der Miteigentumsanteile und der allenfalls im Fall der WE-Begründung eintretenden Wertminderung zu treffen haben. Bei der Ermittlung der Werte sei auf die tatsächlichen Umstände im Zeitpunkt des Schlusses der Verhandlung der Tatsacheninstanz und nicht auf fiktive Umstände abzustellen.

Das BerG ließ den Rek an den OGH zu. Zur Wahrung der Rechtssicherheit seien die maßgeblichen rechtlichen Bewertungsparameter für die die Realteilung durch WE-Begründung ausschließende Wertminderung zu klären; nämlich einerseits, ob der Verkehrswert der gemeinsamen Sache, und im Ergebnis damit der Veräußerungspreis der ungeteilten Sache iSd § 2 Abs 2 LBG, oder die Summe der Verkehrswerte der bisherigen Miteigentumsanteile (unter Berücksichtigung der konkreten Miteigentümerstruktur) heranzuziehen sei, und andererseits, ob bei der Ermittlung der Summe der Werte der Einzelteile auch die konkrete - nach WE-Begründung - weiter bestehende Eigentümerstruktur zu berücksichtigen sei.

Gegen diese Entscheidung des BerG richten sich die - vom jeweiligen Rechtsmittelgegner beantworteten - Rek der Kl und der Bekl.

Beide Rek sind zur Klarstellung der im Zulassungsausspruch des BerG aufgeworfenen Fragen zulässig; sie sind aber nicht berechtigt.

Aus der Begründung:

1. Teilung durch Begründung von WE

Nach § 3 Abs 1 Z 3 WEG kann auf Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung in einem Verfahren zur Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft WE begründet werden. Die „Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft" durch Begründung von WE beseitigt die Gemeinschaft des Eigentums an der Liegenschaft nicht, sondern befestigt sie in anderer Form (RIS-Justiz RS0121971 [T 1]; vgl RS0013264).

Die Teilung einer Liegenschaft durch Begründung von WE gilt als Sonderform der Realteilung (RS0106352 [T 1]; RS0013236 [T 2]). Für sie gelten daher auch die für die Realteilung nach § 843 ABGB aufgestellten Grundsätze (RS0110439). Ist die Realteilung durch Begründung von WE möglich und tunlich, hat sie demnach gesetzlichen Vorrang vor der Zivilteilung (RS0106352 [T 3]; RS0013236 [T 6]; RS0106351 [T 3]).

Die Realteilung ist möglich, wenn die Sache ohne wesentliche Wertminderung geteilt werden kann und rechtliche Hindernisse nicht entgegenstehen (RS0110440; RS0013230 [T 1]; RS0013831 [T 5]; RS0013852 [T 5]); sie ist tunlich, wenn eine Sache ohne Notwendigkeit eines unverhältnismäßig großen Wertausgleichs in Teile zerlegt werden kann, sodass der Wert des Ganzen in den Teilen enthalten bleibt (RS0013831 [T 3]; RS0013852 [T 7]).

Diese begriffliche Differenzierung zwischen Möglichkeit und Tunlichkeit ist freilich praktisch nicht bedeutsam (vgl Pittl in GeKo § 3 WEG Rz 40). Die Realteilung ist idR dann sowohl möglich als auch tunlich, wenn die Sache (physisch und im Rechtssinn) geteilt werden kann, ohne dass es im Verhältnis der Summe der Einzelwerte zum Wert der ungeteilten Sache zu einer wesentlichen Wertminderung kommt und die Sache zwischen den Teilhabern so aufgeteilt werden kann, dass die entstehenden Anteile den Anteilen etwa gleichwertig und diese annähernd gleich beschaffen sind, ohne dass ein unverhältnismäßiger Wertausgleich notwendig wird (RS0013831 [T 10]; RS0013829 [T 13]; RS0013854 [T 9]; RS0013856 [T 11]). Die Realteilung ist also tunlich und möglich, wenn eine Sache ohne Notwendigkeit eines unverhältnismäßig großen Wertausgleichs in Teile zerlegt werden kann, sodass der Wert des Ganzen in den Teilen erhalten bleibt (RS0013831 [T 3]; RS0013829 [T 6]). Geringfügige Wertunterschiede können allerdings in Geld ausgeglichen werden, weil andernfalls die vom Gesetz bevorzugte Realteilung nur in den seltensten Fällen verwirklicht werden könnte (RS0013856 [T 8]; RS0013854 [T 3, T 4]).

2. Wertminderung als Teilungshindernis

Die Realteilung durch Begründung von WE ist nur dann zulässig, wenn sie ohne beträchtliche Verminderung des Werts „der gemeinschaftlichen Sache" möglich ist (§ 843 ABGB), es also zu keiner beträchtlichen Wertminderung der geteilten Sache im Vergleich zur ungeteilten Sache kommt (5 Ob 109/21x).

Die „Beträchtlichkeit" der Wertminderung hat der OGH etwa bei 3,84% (5 Ob 103/17h), 5,28% (6 Ob 712/87) und 11,76% (5 Ob 109/21x) verneint, hingegen bei 15% (7 Ob 651/76 RS0013856 [T 2]) oder darüber liegenden Prozentsätzen bejaht (5 Ob 61/04b: 41%; vgl auch 5 Ob 132/11i, wobei sich die dort zitierte E 5 Ob 80/08 p auf die Wertrelation der zuweisbaren WE-Objekte bezog).

Bei dieser stets nach den Umständen des Einzelfalls vorzunehmenden Beurteilung ist auch der absolute Betrag des Wertunterschieds als Kriterium zu berücksichtigen (5 Ob 132/11i [Untunlichkeit infolge Wertverminderung von 12,6% oder 13,5% in Anbetracht der absoluten Höhe des Wertverlusts]).

Die Unzulässigkeit einer Realteilung wegen beträchtlicher Wertminderung kann durch eine Erklärung des Teilungswilligen, den anderen Miteigentümern deren Anteil an der Wertminderung der Liegenschaft auszugleichen, entkräftet werden. Die Wertverminderung wäre dann nicht zu berücksichtigen (5 Ob 103/17h; vgl 5 Ob 138/18 g [Umbaukosten]).

3. Wert der „gemeinschaftlichen Sache"

Wesentlicher Streitpunkt im RekVerfahren ist die von den Vorinstanzen unterschiedlich beantwortete Frage, wie der Wert der zu teilenden Liegenschaft zur Beurteilung der beträchtlichen Wertminderung zu bestimmen ist: Unter Berücksichtigung des Miteigentums und der bestehenden Eigentümerstruktur oder unter der Annahme, diese stünde im Alleineigentum.

Der Fachsenat hat zwar jüngst zu 5 Ob 60/22t (im Rahmen der kurzen Begründung einer Zurückweisung einer aoRev) im Anschluss an 5 Ob 122/16a bereits ausgesprochen, dass bei der Ermittlung des Werts der ungeteilten Sache das schlichte Miteigentum zu berücksichtigen ist. Die im vorliegenden Rechtsstreit geführte Auseinandersetzung gibt jedoch Anlass, diese Rsp zur Klarstellung zu bekräftigen und zu konkretisieren.

Bei der Beurteilung der Möglichkeit einer Realteilung ist von der objektiven gegenwärtigen Beschaffenheit der Gesamtliegenschaft auszugehen (6 Ob 10/68 RS0015827; vgl auch 6 Ob 819/81 RS0013862). Fiktive Sachverhalte haben demgegenüber außer Betracht zu bleiben (5 Ob 122/16a; 5 Ob 60/22t).

Schon das BerG wies zutreffend darauf hin, dass das bestehende Miteigentum im Ergebnis keine Berücksichtigung fände, wenn man im Fall der Realteilung durch WE-Begründung für den Wertvergleich nicht auf die Summe der Verkehrswerte der bisherigen Miteigentumsanteile, sondern auf den Wert der gesamten Liegenschaft abstellte. In diesem Sinn hielt der OGH dem Argument, bei der Gegenüberstellung der Verkehrswerte vor und nach WE-Begründung sei von einem Wert der Liegenschaft auszugehen, als stünde diese im Alleineigentum, bereits zu 5 Ob 122/16 a entgegen, dass (auch) die Vorschriften über die Liegenschaftsbewertung keine Handhabe für den Sachverständigen bieten, fiktive Sachverhalte in seine Beurteilung einzubeziehen. Er bestätigte damit die Maßgeblichkeit des vom Sachverständigen unter Berücksichtigung des schlichten Miteigentums ermittelten Verkehrswerts. (Lediglich) die Beurteilung, ob und in welcher Höhe aus dem Bestehen schlichten Miteigentums an der Liegenschaft tatsächlich eine Wertminderung abzuleiten ist, wurde als eine Tatfrage qualifiziert, die vor dem OGH nicht bekämpft werden kann.

Bei der Ermittlung des Werts der Liegenschaft vor der Teilung ist daher das schlichte Miteigentum und die bestehende Eigentümerstruktur zu berücksichtigen (5 Ob 122/16a; 5 Ob 60/22t).

Im Fall der Teilung durch Begründung von WE bezieht sich die Wertminderung daher auf das Wertverhältnis zwischen den bisherigen schlichten Miteigentumsanteilen und den künftigen WE-Objekten. Es darf durch die Begründung von WE zu keiner beträchtlichen Wertminderung der bisherigen Miteigentumsanteile kommen. Der Verkehrswert der bisherigen schlichten Miteigentumsanteile darf nicht beträchtlich höher sein als der Verkehrswert der künftigen WE-Objekte. Zum Vergleich ist also die Summe der bisherigen Miteigentumsanteile und nicht der Verkehrswert der fiktiv im Alleineigentum stehenden Liegenschaft heranzuziehen (so schon Edlauer/Muhr/Reinberg, Die Begründung von Wohnungseigentum im Teilungsverfahren, immolex 2020, 290; vgl auch Call, Glosse zu 5 Ob 61/04p, wobl 2004/83; aA Arthold, Realteilung durch WE-Begründung, wobl 2022, 226 [229 f]).

(Nur) dieses Verständnis steht im Einklang mit dem Wortlaut des § 843 ABGB und wird seiner Systematik und seinem Zweck gerecht.

§ 843 ABGB stellt auf die Verminderung des Werts der „gemeinschaftlichen Sache" ab. Wenn die Rsp diese gemeinschaftliche Sache als „ungeteilte Sache", „das Ganze" oder als „ungeteilte Liegenschaft" bezeichnet, meint sie die Sache in ihrer rechtlichen Ausgestaltung und in ihrem tatsächlichen Zustand „vor der Teilung" und nicht die Liegenschaft unter der hypothetischen Annahme des (ungeteilten) Alleineigentums (aA Arthold, wobl 2022, 226 [229 f]).

Die Teilung durch Begründung von WE beseitigt die Gemeinschaft des Eigentums an der Liegenschaft nicht, sondern befestigt sie in anderer Form. Nur wenn die gemeinschaftliche Sache gar nicht oder nicht ohne beträchtliche Verminderung des Werts geteilt werden kann, ist auf Verlangen eines Miteigentümers die Zivilteilung durch gerichtliche Feilbietung und Verteilung des Verkaufserlöses vorzunehmen (§ 843 ABGB). Die Zivilteilung ist also ausschließlich die rechtliche Konsequenz daraus, dass die Realteilung (durch WE-Begründung) unmöglich oder untunlich ist. Aus der für die Zivilteilung getroffenen Anordnung des § 843 letzter Satz ABGB, dass der Versteigerungserlös unter den Teilhabern entsprechend den Miteigentumsanteilen zu verteilen ist und nicht entsprechend den Werten dieser Anteile, ist für die Frage der Möglichkeit und Tunlichkeit der Realteilung daher nichts zu gewinnen (aA Arthold, wobl 2022, 226 [229]).

Der durch die Zivilteilung erzielbare Verkaufserlös bildet den Verkehrswert der Liegenschaft im erst dann bestehenden Alleineigentum ab. Zieht man diesen Verkaufserlös als für die Beurteilung der zu vermeidenden Wertminderung relevanten Vergleichswert heran, nimmt man daher das Ergebnis der Zivilteilung vorweg (Edlauer/Muhr/Reinberg, immolex 2020, 290). Das Abstellen auf das zu erwartende Ergebnis der Zivilteilung steht daher im Widerspruch zum gesetzlich angeordneten Vorrang der Realteilung (auch durch Begründung von WE) gegenüber der Zivilteilung. Den Miteigentümern soll die Sache vorrangig real erhalten bleiben, sofern und solange die Realteilung im Vergleich zum gegenwärtigen Zustand keine beträchtliche wirtschaftliche Schlechterstellung der Miteigentümer zur Folge hat. Eine Ertragsmaximierung für den Fall der Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft strebt das Gesetz - entgegen der Ansicht der Bekl - nicht an. Es sieht gerade nicht vor, dass die wirtschaftlich günstigere Teilungsalternative den Vorzug genießt. Das Gesetz nimmt vielmehr selbst einen (unbeträchtlichen) Wertverlust in Kauf. In Übereinstimmung damit ist nach der Rsp des OGH etwa auch die Möglichkeit des Dachbodenausbaus und die daraus gegebenenfalls realisierbare Wertsteigerung bei der Beurteilung der Wertrelation nicht zu berücksichtigen (5 Ob 133/14 s; 5 Ob 60/22t).

Für die Ermittlung des Werts von Liegenschaften in allen gerichtlichen Verfahren einschließlich Zivilprozessen gilt das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Nach dem Bewertungsgrundsatz des § 2 Abs 1 LBG ist, sofern durch Gesetze oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, der Verkehrswert der Sache zu ermitteln (RS0115307 [T 2]). Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswerts außer Betracht zu bleiben (§ 2 Abs 2 und 3 LBG).

Entgegen der Auffassung der Kl sind daher der Beurteilung der Frage, ob mit der Begründung von WE eine Wertminderung verbunden ist, die jeweiligen Verkehrswerte der bisherigen schlichten Miteigentumsanteile einerseits und der künftigen WE-Objekte andererseits zugrunde zu legen.

Anmerkung:

Die Vielzahl an Fragen, die rund um die Realteilung durch Begründung von WE iZm einer Teilungsklage kreisen und zu beantworten sind, stellen ein weites Feld für uns Sachverständige und die Judikatur dar.

In immolex 2020 (Edlauer/ Muhr/ Reinberg, Die Begründung von Wohnungseigentum im Teilungsverfahren, immolex 2020, 290) beschäftigten wir uns idZ ua mit dem Thema der sog Tunlichkeit. Daraus ergibt sich die Frage, welche Verkehrswerte denn der Vergleichsrechnung zur Beurteilung einer allfälligen Wertminderung bei der Begründung von WE im Teilungsverfahren zugrunde zu legen seien.

Wir vertraten damals - eine entsprechende Judikatur lag ja noch nicht vor - den Standpunkt, dass wohl nur der Vergleich der Summe der Verkehrswerte der (geteilten) künftigen WE-Objekte mit dem Wert der gesamten Liegenschaft, unter Berücksichtigung der gegebenen Eigentümerstruktur (also Miteigentum), zulässig ist. Dies, da ja andernfalls das Ergebnis der Zivilteilung bereits vorweggenommen würde.

Diese Meinung wurde im Kollegenkreis nicht ausnahmslos geteilt: In einem Artikel der wobl (Arthold, Realteilung durch WE-Begründung, wobl 2022, 226 [229]) wurde bspw vehement die gegenteilige Ansicht, allerdings uA nach eher schlank argumentiert, publiziert.

Der OGH bezieht sich nun in der Begründung seiner Entscheidung zu 5 Ob 114/22h vom 12. 10. 2022 mehrfach auf den Artikel in immolex 2020, 290 ff. Dies unter ausdrücklicher Ablehnung der gegenteiligen Meinung von Arthold in wobl 2022, 226ff.

Bei dieser Entscheidung des OGH handelt es sich uE um ein richtungsweisendes Judikat.

Bereits eine Entscheidung des OGH vom 11. 8. 2022, 5 Ob 60/22 t, enthält den (nicht näher begründeten) Satz: „Bei der Ermittlung des Wertes der ungeteilten Sache ist somit das bestehende schlichte Miteigentum zu berücksichtigen".

Wesentlich ausführlicher hat der Senat in der hier vorliegenden Entscheidung vom 12. 10. 2022 dies begründet. Inhaltlich vertritt der OGH die Ansicht, dass es für die Beurteilung der Frage, ob durch eine WE-Begründung ein Wertverlust der Liegenschaft eintritt, keinesfalls der Verkehrswert der gesamten Liegenschaft in fiktivem Alleineigentum mit der Summe der Verkehrswerte der nach WE-Begründung im Eigentum der derzeitigen Miteigentümer stehenden WE-Objekte in Vergleich gesetzt werden darf.

Dies begründet der OGH ausdrücklich damit, dass bei einem Vergleich des Verkehrswerts der Liegenschaft im Alleineigentum mit der Summe der Verkehrswerte der Wohnungseigentumsobjekte (mit eben weiter fortbestehender Miteigentümerstruktur in der Sonderform von Wohnungseigentum) das Ergebnis einer Versteigerung der beiden Miteigentumsanteile vorweggenommen und als Begründung für die Unzulässigkeit der Wohnungseigentumsbegründung herangezogen würde.

Aus der Entscheidung weiters: „Das Abstellen auf das zu erwartende Ergebnis der Zivilteilung steht daher im Widerspruch zum gesetzlich angeordneten Vorrang der Realteilung (auch durch Begründung von Wohnungseigentum) gegenüber der Zivilteilung. Den Miteigentümern soll die Sache vorrangig real erhalten bleiben, sofern und solange die Realteilung im Vergleich zum gegenwärtigen Zustand keine beträchtliche wirtschaftliche Schlechterstellung der Miteigentümer zur Folge hat. Eine Ertragsmaximierung für den Fall der Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft strebt das Gesetz […] nicht an. Es sieht gerade nicht vor, dass die wirtschaftlich günstigere Teilungsalternative den Vorzug genießt. Das Gesetz nimmt vielmehr selbst einen (unbeträchtlichen) Wertverlust in Kauf."